Съдържание:
Съществуват три основни метода за оценяване на търговски недвижими имоти, като всяка от тях предлага предимства. Това се състои от доходния подход, подхода за сравнение на продажбите и подхода на разходите. Идеалният подход за вашия търговски имот ще зависи от местоположението и вида на имота.
Приходен подход
Доходният подход, известен също като подход на капитализация на дохода, е най-често срещаният начин за оценяване на търговските недвижими имоти. Процесът включва установяване на стойност, базирана на дохода на имота, и това се постига чрез използване на коефициента на капитализация (cap rate). Коефициентът на таван е от съществено значение за съотношението на дохода към пазарната стойност и тези доходи и пазарни стойности са известни чрез анализиране на подобни имоти в района. След това инвеститорът може да прецени пазарната стойност на търговската си собственост, като раздели годишния си доход с лихвения процент. Така че, ако годишният доход на имота е 100 000 долара, а лихвеният процент е 10 процента, тогава имотът ще бъде оценен на 1 милион долара.
Подход за сравнение на продажбите
Подходът за продажби е вероятно най-простият метод за оценка на търговската собственост. Тя включва проучване на близки търговски обекти. След това се записва продажната цена на тези имоти. След това търговската собственост на инвеститора взема средната стойност на тези продажни цени и ги регулира нагоре или надолу въз основа на квадратни кадри. Могат да бъдат направени допълнителни корекции, за да се вземат под внимание модернизирането на сгради, като например увеличен паркинг.
Разходен подход
Разходният подход е по-сложен метод за оценка на търговските недвижими имоти. Първо се прави оценка на стойността на земята на имота или стойността без сградата. След това разходите за изграждане на точна копие на сградата се добавят към тази прогнозна стойност на земята. След това се взема предвид амортизираната стойност, която може да бъде представена като функция от възрастта на сградата. Колкото по-нова е имотът, толкова по-надеждна е оценката.
Избор на подходящ метод за оценка
Ако сте нов в инвестициите в недвижими имоти, идеално е да разберете всеки от трите основни метода за оценка на имота. По този начин може да откриете, че оценката и оценката на оценителя на имота се различават. Освен това всеки от трите метода има своите предимства. Подходът на разходите е изгоден за онези, чиято собственост се намира по-далеч от подобни развития, като по този начин продажните цени и лихвените проценти не могат да бъдат сравнявани. Доходният подход е прав, ако имате данни за лихвени проценти, но не е идеален за оценка на жилищните сгради, тъй като нивата на незаетост варират. В такъв случай подходът за сравнение на продажбите би бил най-идеалният.