Съдържание:
Ипотека позволява на някой да финансира покупката на жилище със средства, взети назаем от банка или друг кредитор. След подписването на документите се дължат месечни плащания с фиксирана или променлива лихва, начислена върху оставащата главница. Ако кредитополучателят открие, че плащанията стават все по-трудни за извършване, той може да промени условията на заема с кредитора. Един от начините за това е чрез договореност за отложен баланс.
Изменение на кредита
Кредитополучателят във финансови проблеми е лоша новина за ипотечния кредитор. Банките и компаниите, обслужващи ипотеките, искат да избегнат възбрана процес, който отнема време и обикновено води до отписване на част от първоначалния заем като загуба. За да се избегне неизпълнение и изключване, кредиторът може да предложи промяна на заема което намалява месечните плащания, като намалява лихвите, удължава срока на кредита или отлага плащането на част от главницата.
Указания за допустимост
Промяната на кредита не е същата като рефинансирането, в която кредитополучателят сключва договор за нов заем. Модификацията основно означава намаляване на месечното плащане до управляема сума за кредитополучателя. Всеки заемодател има набор от насоки за определяне на допустимостта на кредитополучателя. В повечето случаи домът може да не е в затваряне, а кредитополучателят трябва да бъде изправен пред някакви финансови затруднения, като например безработица или стръмни медицински сметки.
Програмата за домашно достъпна модификация на федералното правителство поставя по-конкретни насоки: домът трябва да бъде обитаван от собственика; ипотеката трябва да е закрита преди 2009 г.; кредитополучателят трябва да има достатъчно приходи, за да се справи с променено плащане; а балансът, дължащ се за единично семейство, не може да бъде повече от $ 729,750.
Изчисляване на плащанията
След като кредитополучателят се квалифицира, обичайният подход е да се изчисли неговият месечен брутен доход и след това да приложи разумен процент от този доход за ипотечното плащане. Например, при промяна на заема, определена на 35%, ще се изисква плащане от $ 700, ако кредитополучателят е спечелил 2000 долара на месец. Промяната с отсрочено салдо ще продължи да взема изцяло лихвените плащания, докато се оставя настрана част от главницата до изтичане на срока на промяната или когато заемът достигне края на срока, когато отсроченото салдо - без лихви - ще се дължи на плащане с балон, Този кредитополучател също трябва да извърши плащането на отсрочен баланс, ако заемът се рефинансира или домът се продава.
Други методи за модифициране
Модификацията на заема, използваща отложена главница, също е известна като forebearance, Това е по-често, отколкото прошка, при което заемодателят просто намалява основния баланс, без да се очаква изплащане. Съгласно насоките на Програмата за домашно достъпна модификация, участващите заемодатели - подкрепени от финансирането от Министерството на финансите на САЩ - трябва да определят цел от 31% от брутния месечен доход за квалифицирани проблемни кредитополучатели и да следват поредица от стъпки за достигане на този брой. Първата стъпка е намаляване на лихвите до ниво от 2%; вторият е удължаването на срока на кредита до 40 години. Ако месечното плащане все още остава над 31-процентното ниво, кредиторът може да отложи главницата или да прости част от заема.