Средните срокове на договора за земя в Мичиган

Договори за земя на вноски, известен също като договор за акт, е разнообразие от финансирането на собственици на недвижими имоти, което позволява на купувача и продавача да пропуснат процеса на одобрение на банката и да работят директно помежду си. Договорът за земя е обичаен начин за покупка и продажба на имот в щата Мичиган, и макар че всеки договор за земя може да варира поради гъвкавия характер на сделката, има общи черти, които всяка страна трябва да очаква.

Купувачите и продавачите на земя се наричат ​​продавачи и продавачи, съответно.

Основни термини

Типичният договор за земя, в Мичиган и другаде, изисква продавачът да държи нотариалния акт от свое име като обезпечение, докато временно финансира покупката за продавача. Продавачът обикновено иска 30-годишен заем с плащане на балон след пет или десет години. Те се договарят за цена, лихвен процент и авансово плащане, което е средно малко и варира от 1 до 10 процента. Търговският оператор също така се съгласява да поддържа имота и да извършва необходимите ремонти, както и да заплаща данъци върху собствеността и застраховка. Сделките се записват в регистърния регистър на актовете.

Плащания и данъци

Средните условия за земя в Мичиган изискват 30-годишна амортизация, която изисква от продавача да плати целия дълг след приключване на финансовия период на продавача. Това обикновено се постига чрез рефинансиране на продавача. Плащанията, които продавачът прави по време на срока, натрупват справедлив дял за нея; този капитал се използва за рефинансиране на банков заем, а продавачът се изплаща изцяло. Когато това се случи, продавачът прехвърля заглавието на продавача.

Когато нещата се объркат: конфискация

Ако продавачът по подразбиране, Мичиган позволява на продавача права на конфискация, при условие че клаузата е записана в договора за продажба. Конфискацията позволява на продавача просто да върне имота на продавача, ако той изостава при плащанията и не може да ги направи. Фирмата-продавач има 90 или 180 дни, за да излекува неизпълнението, в зависимост от сумата, която е платила в договора. Ако тя не може да излекува неизпълнението, имотът се връща на продавача и продавачът държи плащанията, извършени като неустойки.

Когато нещата се объркат: възбрана

Мичиган също така предоставя на продавачите правото да изключват несъдебно, ако договорът за продажба съдържа клауза за право на продажба. Това означава, че продавачът не трябва да минава през съдебната система, за да си върне къщата. Продавачът може също да изключи правосъдието по закон от Мичиган, но е по-бавен и по-скъп. Голямата разлика между конфискация и затваряне е, че при конфискация продавачът може да стане текущ само като плати закъснялото салдо (и след това може да остане в имота, при условие че остане ток). Ограничаването на достъпа до пазара ускорява пълния дълъг баланс; и в допълнение, може да принуди продавача да бъде отговорен за всеки недостатък, който не е удовлетворен от продажбата на имота.

По подразбиране на доставчика

Мичиган също осигурява защита за продавачите в случай, че продавачът не е в състояние да предостави ясна заглавие при удовлетворяване на договора (което означава, че продавачът плаща на продавача в пълен размер). Търговецът може да осигури съдебна заповед, която насочва продавача да достави акта. Търговецът може също да отмени договора за земя и да поиска връщането на всички парични суми, внесени в имота. И накрая, продавачът може да търси допълнителни парични щети.