Съотношение на доходност на дълга

Доходността е друг термин за връщането. Например, доходността на облигацията е номиналната или купонната лихва, разделена на покупната цена. При инвестициите в търговска собственост доходността на дълга е мярка за риска, присъщ на даден заем, и замени предишния критерий за стойността на заема.

Съотношение заем / стойност

В миналото заемодателите изчисляваха сумата, която бяха подготвени, за да заемат като процент от стойността на имота. Преди 2000 г. типичният коефициент на заем-стойност е 70%, така че имот на стойност 1 млн. Долара може да привлече заем до 700 000 долара. През периода от 2003 до 2007 г. конкуренцията от страна на инвеститорите на облигации, които търсят добри инвестиции в търговски имоти, изтласква съотношението на заема към стойността до 82%, а цените на имотите се повишават значително. Когато стойността на собствеността започва да пада, кредитополучателите дължат повече от тяхната собственост, ситуация, известна като отрицателен собствен капитал.

Нетни оперативни приходи

Нетният оперативен доход на търговска собственост е брутният доход, получен от имота всяка година минус оперативните разходи. Брутният доход включва всички приходи от собствеността, като например приходи от наем, такси за паркиране и приходи от автомати. Оперативните разходи не включват никакви капиталови разходи или лихви за закупуване на имота, но обхващат елементи като застраховка, ремонт, поддръжка и комунални услуги. NOI на даден имот е еквивалентен на нетната печалба на бизнеса и е важен фактор в ключовите коефициенти на инвестиции.

Коефициент на покритие на дълга

Коефициентът на покритие на обслужването на дълга измерва степента, в която доходът от имуществото покрива оперативните му разходи и ипотечните плащания. За да го изчислите, разделете нетния оперативен доход от общите ипотечни плащания за годината. Резултат от 1 е неуспешен и повечето кредитори искат минимален коефициент на покритие на дълга от 1,1 за търговските кредити и 1.3. На практика това означава, че ако стойността на ипотеката на даден имот възлиза на $ 300,000 годишно, NOI трябва да бъде най-малко $ 330,000 и за предпочитане $ 390,000.

Съотношение на доходност на дълга

Коефициентът на доходност на дълга и коефициентът на покритие на обслужването на дълга се превърнаха в най-важните фактори, които търговските ипотечни кредитори вземат предвид, когато решават дали да инвестират в имот. Коефициентът на доходност на дълга показва NOI като процент от общата сума на кредита, така че заем от 10 милиона долара и NOI от 1 милион долара произвежда съотношение на доходност от 10 милиона, разделено на 1 милион, или 10 процента. Колкото по-висок е съотношението на доходност на дълга, толкова по-привлекателна е инвестицията за заемодателя. Повечето доставчици на ипотечни кредити са определили минимално съотношение на доходност от 10%, но някои настояват за 11 или 12% на нестабилен пазар.