Съдържание:
Когато собственикът на жилище не успее да извърши своевременно ипотечни плащания, ипотечният кредитор - обикновено банка - може да изключи имота. Възбрана е правен процес, при който собственикът губи правото на собственост върху дома и кредиторът получава собствеността или парична сума от продажбата на имота. Кредиторите трябва да обявят публично, когато започнат процедура по възбрана, която е информация, която можете да използвате, ако желаете да закупите имота. Можете да закупите изключен дом преди, по време на или след търг.
Подготовка за покупка
Трябва да направите някои препарати, ако искате да закупите изключен имот, включително:
-
Идентифициране на наличните свойства: Можете да проверите онлайн множество услуги, или MLS, за домове в пред-аукционния етап на възбрана, домове за да бъдат продадени на търг или домове за продажба директно от заемодателя. MLS има възможности за търсене, които ви позволяват да укажете статуса, местоположението, вида и ценовия диапазон на имотите във възбрана.
-
Уреждане на финансирането: Вие ще трябва да си осигурите пари, за да закупите изключен имот. Търговете винаги са само в брой.
-
Свързване със съответната страна: Това може да бъде заемодателят, собственикът или агентът на собственика. Уверете се, че ще инспектирате имоти, които ви интересуват.
Покупка на Предварително възбрана
Обикновено между подаването на заявление за възбрана и търга изтичат няколко месеца. По време на предварителен период на затваряне можете да закупите жилището, като направите оферта на собственика. Ако сумата, която предлагате, е по-малка от оставащия ипотечен баланс, транзакцията се нарича a къса продажба и трябва да бъде одобрен от заемодателя. Имотите за къса продажба обикновено се продават "както е", което означава, че поемате финансова отговорност за всички ремонти, които имотът изисква. Освен получаване на разрешението на заемодателя за къса продажба, предварителната покупка е подобна на обикновения процес на покупка вкъщи.
Закупуване на търг
Когато приключването на процедурата по възбрана е завършено, жилището се предлага на търг, обикновено от местно длъжностно лице, като окръжен шериф. Кредиторът обикновено определя a резерват сума - минималната сума, която ще приеме за имота. Когато купувате изключена къща на търг, трябва:
-
Разберете процеса на офериране, използван във вашата държава. Някои държави изискват да донесете пълната сума в кеш или в касата, докато други изискват само малък депозит в брой, който може да не бъде възстановен. Изследвайте законите на държавата за възбрана и наблюдавайте търг или два, за да се почувствате удобно в процеса.
-
Проверете регистрите на графството върху имоти, които ви интересуват, за да намерите потенциални сделки. Можете да разберете оценената стойност на имота и всички ипотеки, залози или дължими данъци. Може да сте отговорни за изплащането на някои или всички права за задържане, ако офертата Ви спечели.
-
Проверете датата на търга с попечителя за имота, който искате, тъй като тези дати могат да се променят по различни причини. Може да се наложи да се регистрирате на търга, за да можете да наддавате.
-
Задайте лимит за оферта, особено в държави, в които трябва да внесете цялата сума в брой. Вашите изследвания трябва да информират за вашия лимит и това трябва да ви предпази от потъпкване от възбуда от война на наддаване, която намалява или елиминира сделката. RealtyTrac, агенция за регистрация на MLS, ви препоръчва да зададете лимит за оферта на 80 процента от пазарната стойност на имота, включително залози и необходимите ремонтни дейности.
-
Ако сте нов в наддаването, вземете сигналите си от опитни кандидати, но не се плашете от тях. Придържайте се към лимита си за оферти.
-
Ако офертата Ви спечели, тръжният продавач ще Ви предостави удостоверяващи документи. Проверете процедурата за поемане на собственост, Някои държави позволяват незабавно притежание, докато други могат да изискват дни или седмици. Разберете дали сте отговорни за това шерифът да изгони настоящите обитатели.
Когато търгът се провали
Ако най-добрата оферта за жилище не отговаря на задължителните резерви на кредитора, банката става собственик на дома, сега класифициран като собственост на недвижими имоти, или REO, собственост. Банката може да наеме аукционна къща и да пусне имота отново за търг, като онлайн офертите могат да бъдат приети. Можете да проверите собствеността преди търга, за да помогнете за задаване на лимит за оферти. Трябва да се регистрирате, за да наддавате на търг в REO, и да предоставите сумата на депозита - обикновено от 5 до 10% - веднага, ако офертата Ви спечели, въпреки че може да живеете в състояние, което изисква пълно плащане наведнъж. Имайте предвид, че имотът се продава "както е", и може да се наложи да изгоните некооперативни обитатели. Като алтернатива, банката може да пусне REO дома за продажба като конвенционална собственост чрез агент по недвижими имоти.