Трябва ли нов наемодател да признае лизинг?

Въпреки че законите на наемодателя се различават в Съединените щати, във всички държави един договор за наем преживява продажба, освен ако не е посочено друго в самия наем. Правата на наемателите не се променят по никакъв начин с продажбата на имота, който отдават под наем. Това обаче не означава, че новият наемодател ще действа по същия начин като бившия наемодател, просто че трябва да спазва условията на договора за наем.

Новият наемодател трябва да изпълни договора за наем, сякаш сам го е подписал.

Срок на лизинг: най-добрата защита на наемателя

Лизинговия договор определя срока, през който договорът за наем остава в сила. Тя може да бъде за шест месеца, една година или между определени дати. В зависимост от формулировката, лизингът може да приключи в края на срока или може автоматично да се превърне в лизинг за месец. По време на лизинговия период никой наемодател - стар или нов - не може да прекрати договора за наем, да повиши наема или да промени някакви условия без съгласието на наемателя, освен ако в договора за наем не е посочено друго. В края на срока на лизинговия договор обаче наемодателят може да повиши условията за наем и промяна на лизинга в зависимост от държавните и местните закони. В повечето места законът изисква 30-дневно предизвестие за прекратяване на договора. Тези правила важат дали настоящият наемодател е написал и подписал договора за наем, или сградата е продадена десетина пъти, откакто наемателят е подписал договора за наем.

Лизинг от месец до месец или без наем

Ако имате лизинг от месец на месец или без лизинг, наемодателят може да повиши наем, да промени условията на лизинга или да прекрати лизинговия договор съгласно съответния държавен или местен закон. Повечето държави изискват 30-дневно предизвестие за повишаване на наема, промяна на условията или прекратяване на наемането. Някои щати, като Калифорния, изискват 60 дни, ако наемателят е живял в сградата повече от една година. В Ню Джърси и Ню Хемпшир изгонването може да бъде само по основателна причина, като например неплащане на наем. В този случай новият наемодател не може да изгони наемател просто защото е закупил сградата от собственика на имота, който е наел жилището.

Локален контрол на наема

Множество градове в няколко държави, по-специално Калифорния, Ню Йорк и Ню Джърси, разполагат с местни наредби за контрол на наемите. В тези градове, независимо от това дали има лизинг, законът ограничава увеличенията на наемите, често до размера на инфлацията, и изисква основателна причина за изгонване. Тези правила се прилагат независимо от промяната на собствеността. Новият наемодател в град с контролиран наем може да промени някои условия на лизинг, като например домашни правила, с 30-дневно предизвестие в отсъствието на конкретен договор за наемане на време, но не може да повиши наема повече, отколкото наредбата позволява или изгонва без основателна причина,

Възбрана

Специални правила се прилагат, когато даден имот има нов собственик поради възбрана. Националният Закон за наемателите при възбрана от 2009 г. изисква кредиторът на възбрана да изпълни договора за наем, а за лизинговите договори за месец или месец без лизинг да даде 90-дневни известия преди прекратяване на наема. Ако държавното или местното законодателство изисква само причината за извеждане, този закон също се прилага.