Съдържание:
Веднъж изваждането на спусъка при покупка на жилище беше толкова просто, колкото пазаруването за достъпна къща, заедно с пари за авансовото плащане, осигуряване на финансиране при разумен лихвен процент и след това закриване.
Въпреки това, в годините след финансовия колапс на САЩ през 2008 г., който отчасти произтичаше от балон на жилища, причинен от безотговорно ипотечно кредитиране, пазарът на жилища претърпя огромни сътресения. Икономическият водовъртеж породи безпрецедентни условия на пазара на недвижими имоти, които диктуваха инвентаризациите на жилищата, достъпността и финансовите условия, които оказват влияние върху оптималното време за покупка.
Въпреки непредсказуемостта на пазара, потенциалните купувачи могат да избегнат неправомерни придобивания, като следват определени гаранции.
С ниските цени и рекордно ниските лихвени проценти достъпността на жилищата през 2012 г. беше най-благоприятната от 1970 г. насам.
Уолтър Молони, говорител, Национална асоциация на брокерите (перифразира)
Пазарна снимка
Пазарът на недвижими имоти в САЩ най-накрая избяга от упадъка от 2008 г. до 2011 г. През 2012 г. продажбите на жилища се подобриха с 9,5% в сравнение с 2011 г., а Националната асоциация на брокерите очаква по-нататъшни печалби за останалата част от 2013 г., насочени към 2014 г.
Лошата новина, ако искаш да купиш е, че началото на 2013 г. е пазар на продавача в четири от пет региона, каза Уолтър Молони, изследовател и говорител на NAR. "Причината е, че сме претърпели голям спад в инвентара", каза той.
САЩ определиха рекорд за инвентаризацията на жилищата през юли 2007 г. с повече от 4 милиона жилища на пазара. През януари 2013 г. инвентарът спадна до 1,74 млн., Което е с 25% по-малко от януари 2012 г., а най-ниско от декември 1999 г.
NAR очаква сезонно нарастване на инвентаризацията през пролетта на 2013 г., казва Molony, но това може да е недостатъчно, за да се предотвратят честите многократни оферти или да се откажат от цените на жилищата достатъчно бързо.
"Цените се покачват най-силно от ноември 2005 г.", заяви Молони. "Поради това ние повишихме ценовата си прогноза за тази година (2013). Смятаме, че средната цена ще се повиши на национално ниво около 7%."
Средната цена през януари 2013 г. е $ 173,600, което е с 12,3% повече от предходната година, 11-ия пореден месец на годишното увеличение на цените. Прогнозата на NAR за средната цена за цялата 2013 г. е $ 189,400.
"Недостатъкът на по-рязкото от нормалния ръст на цените е, ако това продължи за продължителен период от време, тогава в крайна сметка ще се сблъскаме с проблеми с достъпността и ще започнете да цените хората извън пазара", каза Молони. - Още не сме там.
С ниски цени и рекордно ниски лихвени проценти достъпността на дома през 2012 г. беше най-благоприятната от 1970 г. насам, каза той. След прекъсването на жилищата през 2008 г. цените на жилищата спаднаха, като спаднаха толкова ниски домове, че продаваха по-малко от разходите за смяна на строителството - много инвеститори скочиха и погълнаха по-голямата част от инвентара.
Най-силният фактор, задържащ пазара, е, че "кредитиращата общност не е склонна към риск … само дава ипотеки на най-кредитоспособните кредитополучатели с произволно високи кредитни резултати", каза Молони.
В Чикаго, например, "купувачите на преместване", които се движат нагоре от първите си домове, все още срещат затруднения, защото кредиторите имат по-строги изисквания, каза Зейк Морис, президент на Чикагската асоциация на брокерите.
"Това е разочароващо за някои купувачи на по-високите цени", каза Морис. "Те са помолени за много повече детайли, отколкото някога са искали преди."
За най-добрата сделка, казва Молони, купувачите трябва да работят с агенти за недвижими имоти, за предпочитане агенти на купувача.
Кога трябва да купувам?
Доверието на потребителите е основен тласък за извършването на значителни инвестиции, като например дом, каза Молони. Начело на списъка с доверие е сигурността на работното място.
- Ако не сте сигурни в стабилността на работата си, това е голямо нещо - каза Молони. "Ако имате краткосрочен времеви хоризонт - да речем, по-малко от няколко години - ще бъдете по-добре да наемете, защото по всяка вероятност … няма да възстановите транзакционните разходи."
Типичният купувач днес планира да остане в дом за 10 години; типичният продавач е бил в дома девет години. В миналото експертите по недвижими имоти смятаха, че хората трябва да притежават своя дом в продължение на три до пет години, за да печелят достатъчно капитал, за да направят инвестицията полезна. Въпреки че отне повече време за изграждане на капитал след срива на пазара, "Вероятно е вярно сега или се връщаме към това," каза Молони.
Сертифициран финансов плановик Кати Парето спомена други критерии за доверие, които хората трябва да обмислят, преди да закупят жилище.
- Купуваш ли къща със съпруга си, или ще отидеш наполовина с приятел или приятелка? - каза Парето. - Колко стабилна е тази връзка? Другата част ще бъде, как изглежда пазарът?
Финансови средства са друг стандарт. "Хората правят големи грешки, купувайки твърде много къща за това, което могат да подкрепят," каза Парето. "Как изглежда вашият паричен поток? Дали половината от заплащането ви ще подкрепи новата ви къща? Е, това може да се окаже много. Какви други източници на доход имате?"
Ако бъдещият купувач няма доверие в нито един от тези проблеми, Парето и Молони препоръчват отдаване под наем.
Повече парични съображения
Падането на жилищния пазар и сривът на банковата индустрия правят ипотечните кредитори гнусни за кредитиране на пари, което означава, че потенциалните купувачи на жилища се нуждаят от "приличен" кредит, за да бъдат одобрени за финансиране - "вероятно (кредитен рейтинг) в горните 720-те", каза Парето. "Ако имате по-малко от звезден кредит, може би в очите на банката сте рисковано предложение."
Ако вашият кредит е нещо под отлично, може да се нараните с лош заем.
"Може да не сте в състояние да се класирате за ниските лихвени проценти, които са достъпни за повечето хора сега, и не искате да плащате повече, отколкото трябва или трябва за цената на заемането на тези пари," каза Парето.
За първи път купувачите на жилища трябва да знаят кредитния си рейтинг; ако е ниско, те трябва да го коригират. Плащайте сметките си навреме, не поемайте нови задължения на вноски и не кандидатствайте за нова кредитна карта или анулирайте стара, обяснява Молони.
Купувачите се нуждаят от достатъчно средства, за да покрият първоначалната вноска около 20% от покупната цена, или банките могат дори да не ви погледнат, казва Парето.
Средното авансово плащане за първоначалните купувачи на жилища, финансирано чрез заем от Федералната жилищна администрация, е само 4% от покупната цена, отбелязва Молони. Много купувачи за първи път ще потърсят помощ от семействата си за авансово плащане.
"Честно казано, Националната банка на мама и татко е много традиционно средство, което собствениците на жилища използват, за да направят покупката си," каза той. Позовавайки се на ежегодно проучване на NAR на купувачите на жилища и продавачите, Molony каза: "Когато питаме купувачите за първи път:" Какво сте използвали за първоначалната си вноска? " 76% казват, че спестяват. Двадесет и четири процента - подарък от роднина или приятел и обикновено това е подарък от родителите им.
Купувачите също се нуждаят от пари в брой за затваряне на разходите, които се различават географски и по сделка, каза Молони. Очаквайте затварящи разходи от 5% от стойността на дома.
Като цяло, бъдещият купувач трябва да изчисли 25% от брутния си доход за главница и лихви. - Това ще ти позволи да се чувстваш удобно - каза Молони.
Признаци на пазар на купувача
Говорителят на Националната асоциация на брокерите на имоти Уолтър Молони посочи тези знаци като мярка за това кога цикълът на недвижимите имоти се прехвърля на пазара на купувача:
Инвентаризацията на жилищата и предлагането на месец, или пазарът на изчакване, са стабилни или скромно нарастващи; продавачите могат да бъдат по-мотивирани да договарят условия. Шестмесечното предлагане е приблизително балансирано между купувачи и продавачи, но бързо нарастващият запас или пазарът на време извън сезонни норми може да бъде знак за пазара на купувача.
Цените на жилищата са в застой или нарастват по-малко от процент от инфлацията. Рязко спадащите цени увеличават достъпността, но могат да бъдат червен флаг на лошите местни жилища и икономически условия. Нормалната дългосрочна ценова печалба на балансирания пазар е с 1 до 2 процентни пункта над инфлацията, измерена чрез индекса на потребителските цени.
Връзката между лихвените проценти по ипотеки, цените на жилищата и доходите ви позволява да харчите по-малко от 25 процента от брутния доход за главница и лихви по ипотеката.
Създаването на работни места на местния пазар осигурява увереност и средства за купувачите на жилища. Лошата икономика го прави по-лесен за закупуване, но трайните загуби на работа и население означават, че може да отнеме много повече време от нормалното за продажба на печалба. При нормален ръст на цените повечето купувачи изграждат достатъчно капитал за три до пет години, за да направят сделка.