Съдържание:
Търговия на едро REO Foreclosures във вашия район за много малко пари.
Ако сте област е натоварен с REO Foreclosures, отколкото бихте могли да направите приличен страничен доход или пълен доход с недвижими имоти.
Решете в коя област бихте искали да инвестирате, която е заредена с REO Foreclosures. Вие ще искате да се уверите, че областта, която се интересувате не само има REO имоти, но и че има много пари само инвеститорите, които купуват там. Можете да разберете това чрез публични записи или чрез услугата за многостранна регистрация (намерете агент за недвижими имоти, който да ви помогне с това, ако нямате собствен достъп.) Запазете тази информация за по-нататъшна употреба.
стъпка
Намери си инвеститор приятелски заглавие компания или адвокат, който може да направи си едновременно затваряне (или двойно затваряне.) Ако не знаете къде да намерите този, който ще трябва да поиска от други инвеститори, които те използват или да се присъединят към местните недвижими имоти инвестиране клуб. (Много клубове за недвижими имоти ще ви позволят да отидете за първи път безплатно … просто попитайте.)
След като откриете целевата си област, попитайте местните хазяи там, ако се интересуват от друг имот за отдаване под наем в района и колко ще са готови да платят за една.Можете да намерите местните наемодатели, като се обадите на знаците "под наем" в района, като говорите с агенти по недвижими имоти и разговаряте с наемодателите в местните срещи на клуба за инвеститори в недвижими имоти.
стъпка
Не забравяйте, че в стъпка 1 трябва да попитате агент по недвижими имоти, който да ви помогне да се насочите към област, в която купувачите на пари в брой? Ами вие ще искате да помолите агента за недвижими имоти да се върне няколко месеца назад и да ви даде списък с всички продажби на пари в брой, които се проведоха в целевата Ви зона за REO Foreclosures. Тази информация не само ще ви даде списък с всички купувачи на пари в брой, но и ще ви каже колко са готови тези инвеститори да платят за определени видове имоти във вашата целева област.
стъпка
Добре сега, че имате списък на купувачи заедно и заглавие компания или адвокат на място сега можете да започнете да откривате REO Foreclosure имоти, за да пуснат оферти. Предимно всички банки ще изброяват имотите си с агенти за недвижими имоти. Значи си спомняте за този агент за недвижими имоти?:-) Да, вие ще ги помолите да ви предоставят ежедневно с обяви за reo foreclosure. Най-добре е да се насочите към имоти, които са били на пазара за малко, защото когато за първи път се появят на пазара, има много конкуренция. Но в началото насочете ВСИЧКИ свойства на REO Foreclosure, които идват на пазара, само в случай, че пазарът ви не е толкова конкурентен като моя.
Направете срещи с вашия агент по недвижими имоти, за да влезете в имотите на REO Foreclosure, които ви интересуват. Проверете имота и определете колко работа е необходима (ако не знаете нищо за ремонт, не се притеснявайте … Аз все още не съм;-) сериозно, аз не.) Можете да попитате вашия агент по недвижими имоти за помощ с това, или можете да вземете приятел на изпълнител с вас или просто да предположите, че то се нуждае от цялостна работа. След като сте видели достатъчно къщи за продажба и дори видяхте достатъчно продадени, ще можете да прецените колко е необходима работата. (Наистина не се шегувам, когато казвам, че все още не знам цифри за ремонта. Много съм добър в оценяването, въпреки че … обикновено влизам в размер на $ 5000.)
стъпка
Сега, след като разполагате с цялата необходима информация, ще направите оферта (помага да се уверите, че имате купувачи на място ПЪРВО. Така че работете по този списък с купувачи, нали?)
Когато се занимавате с възбрана на REO от банка, те няма да разрешат задания, така че ще правите едновременно затваряне за вашите сделки.
За да определите цената, която ще предложите, ще прегледате информацията, предоставена от вашия агент за недвижими имоти, с продадените пари в района и сравнете тези имоти с това, което току-що сте видели. Знаете от продадените и от разговорите с други инвеститори какво ще плащат паричните инвеститори за такива имоти, така че сега просто трябва да разберете каква е вашата печалба и след това да определите Вашата MAX покупна цена.
Вие ще искате да говорите с вашия агент по недвижими имоти за цените на затварянето, защото те ще намалят печалбата ви и ще трябва да ги знаете, за да ви помогне да определите Вашата MAX покупна цена, така че все още можете да реализирате печалба. Разходите за затваряне или уреждане са различни във всяка област, така че наистина ще трябва да прегледате тази информация с вашия агент по недвижими имоти.
След като сте разбрали всичките си номера, включително печалбата, ще направите предложението.
Например, нека да кажем, че инвеститорите плащат 40 000 долара за имоти като REO Foreclosure, които разглеждате, и искате да направите печалба от $ 5,000, а разходите ви за затваряне ще бъдат около 500 долара. Когато вземете всичко това под внимание, Вашата MAX покупна цена ще бъде $ 34,500. ($ 40,000 - $ 5000 печалба - $ 500 цена на затваряне = MAX покупна цена.)
Не започвайте оттук. Започнете малко по-ниско, защото ако започнете високо, е трудно да се спуснете, но ако започнете по-ниско, можете постепенно да стигнете до Вашата MAX цена, ако е необходимо.
Някои търговци на едро използват метода на формулата и това означава, че използват формула, за да определят своята MAX покупна цена. Те определят стойността на къщата след ремонта (какво си струва, след като се фиксира) и умножават това от 65% до 70% (ще трябва да го настроите на базата на вашия пазар) и след това да извадите разходите за ремонт и печалбата и ще бъде равна на максималната покупна цена.
Пример: Да кажем за тази сделка на стойност $ 40 000, която къщата е ремонтирана ще струва $ 100,000. И къщата се нуждае от свършената работа на стойност 45 000 долара. Все още искате да съберете $ 5000. Ето как можете да разберете каква е Вашата MAX покупна цена с формулата: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (ремонт) = $ 25,000 е Вашата MAX покупна цена. (Намерих използвайки формулата
стъпка
Тъй като сте определили цената на вашата оферта, ще трябва да дадете на вашия агент по недвижими имоти сериозен депозит. Това е, за да покажете на банката, че сте сериозни по отношение на вашата оферта. Така че по-реалистично, колкото повече поставяте, толкова по-сериозно се явявате пред банката. Имайте предвид обаче, че сте се отказали от сделката по някаква причина, която не е обхваната от условията в договора ви, отколкото ще загубите тези пари (така че не искате тя да е толкова висока). REO възбрани да постави $ 500 до $ 1000 като сериозни пари, но ако можете да се измъкне с $ 100 … отидете за това!
Вашият агент по недвижими имоти ще вземе вашия чек и най-вероятно брокерът ще го депозира в ескроу сметка до уреждане / закриване.
стъпка
Ако сте нов в инвестирането в недвижими имоти, можете да изберете различни непредвидени обстоятелства във вашето споразумение за вашия имот. Подобно на проверка на имущество, инспекция на бои на базата на олово, непредвидени обстоятелства, инспекция на радон и др.
Само предупреждение, че колкото повече непредвидени обстоятелства избирате, толкова по-малко привлекателни са вашите предложения за банката.
Аз обикновено не избирам никакви непредвидени обстоятелства и съм наясно, че моите сериозни пари са изложени на голям риск в този сценарий (защото дори не избирам случай на ипотека.) Когато правите това, което е най-добре изглеждащото предложение можете да направите, когато се занимават с REO Foreclosures, банката ще иска това, което се нарича доказателство за средства. Всъщност, те ще искат доказателство за средствата, независимо дали избирате непредвидени обстоятелства или не, просто един fyi.
Доказателство за средствата е точно това, доказателство, че имате пари за закупуване на този имот. Ако имате кредитна линия, кредитна карта, толкова много в банката, или приятел или член на семейството, която има някое от тези неща с толкова много пари в сметката си, можете да я използвате като доказателство за средства. Ако не, можете да получите доказателство за финансовото писмо от това, което се нарича компания за транзакционно финансиране. (Просто отидете в „транзакционно финансиране“ за списък с места, с които да говорите.)
Когато банката подпише вашата оферта много пъти, банката ще има компания, която ще иска да закрие сделката (понякога те ще ви дадат стимул, за да позволи това да се случи също.) Можете да го оправите, но все пак изпратете всички ваши подписани документи към вашата фирма за титли и ги помолете да направят "заключение от учтивост" и да ги уведомят за това и заглавието на банките. По този начин оставате под контрола на сделката.
стъпка
Сега, когато банката и двамата сте подписали договора, е време да откриете своя краен купувач! Обадете се на всички знаци "под наем", които сте видели, където собствениците на жилища са казали, че ще се интересуват от повече имоти под наем в района и ще им кажете, че имате нещо по договор и искате да знаете дали те се интересуват от закупуването му.
Обадете се на всички, които сте добавили към списъка с купувачи!
Също така, вземете някакви бели гофрирани пластмасови табели с метални стойки и напишете върху тях с дебелия черен магически маркер
3 легла / 1 ба. евтина къща $ 40k CASH / Трябва да се продава! 555-5555
И поставете около 20 от тях в района на къщата. Телефонът ви ще звъни. (Ако не разполагате с пари, за да купите около 20 от тях, просто ще правите много студени обаждания и проучвания. Повикване на наемодателите и извикване на инвеститорите, които знаете, са закупили къща за пари в брой последните няколко месеца …. помниш ли този списък от агента за недвижими имоти?)
Вашата цел е да работи усърдно, за да намерите своя край купувач, така че можете да затворите вашите REO Foreclosures и можете също да се плаща!
стъпка
След като намерите крайния купувач, тогава подписвате споразумение за продажба с тях. В това споразумение за продажба вие ще бъдете "продавач" и те ще бъдат "купувача". (Знам, че все още не сте приключили с банката, но тъй като имате сключен договор за продажба на имота, сега имате това, което се нарича справедлив интерес към имота и можете да го рекламирате и продавате като "продавач".) Не забравяйте да поставите правилните продажни цени тук (по-високата цена!) Също така, ще трябва да получите и сериозен паричен депозит от вашия купувач. Тъй като вече сте продавач, искате това да бъде възможно най-високо. Така че знаете, че този купувач е сериозен по отношение на сделката. За да бъдете в безопасност, накарайте ги да поставят честна проверка на парите в името на вашата компания или адвокат. Те ще го съхраняват в ескроу сметка до приключване / приключване. Уверете се, че сте ги уведомили, че затварянето ще се случи с Вашата фирма или с адвокат за недвижими имоти (след като сте се доверили на този купувач или знаете какво правите, може да решите да използвате фирмата си или адвоката си за затваряне.)
стъпка
Сега вие ще изпратите тази продажба на документите на вашия адвокат и / или компания за собственост. Можете да ги уведомите, че това ще бъде едновременното сключване на сделка, върху което работите.
Ако по някаква причина фирмата за титлата каже, че не можете да извършите едновременно затваряне, можете да направите двойно затваряне и да използвате транзакционното финансиране, което сте търсили преди няколко стъпки. Те ви позволяват да заемете парите си за няколко часа или няколко дни, за да постигнете сделката. Бъдете наясно с това, което ще ви таксуват за парите, защото ще трябва да ги поставите в разходите си за затваряне.
Покажете до уреждане и вземете своите $ 5,000 !!! Сега отидете и открийте себе си повече REO Foreclosures на едро!