Съдържание:
- Разбиране на участието
- Минимално изискване за съсобственост
- Активно участие
- Ограничения за висококвалифицираните доходи
Списъкът на данъчните правила, които са благоприятни за собствениците на имоти под наем, е дълъг. Големи удръжки, амортизация, данъчни ставки за капиталови печалби, 1031 борси и правила за пасивна загуба на дейност произтичат от рамка от политики, които насърчават инвестициите в недвижими имоти. Ако притежавате имот под наем или мислите за закупуване на някой, костите на тези правила, за да разберат ефектите върху крайния резултат. Правилото за пасивна загуба на дейност, заедно с изискването за активно участие, е особено ценно за нови инвеститори, които могат да покажат загуба през първата си година в играта.
Разбиране на участието
Когато правите пари чрез отдаване под наем на наеми, обикновено се счита за пасивен доход. Тя се появява повече от самия имот, отколкото услуга, която предоставяте. Ако загубите пари, това е пасивна загуба на доход или просто пасивна загуба. Печалбата се облага като обикновен доход. Как се управлява загубата зависи от това дали сте участвали активно в наемите. Ако не сте участвали активно в наемането, можете само да приспаднете пасивните загуби от пасивни печалби, като например от други имоти под наем. Ако нямате пасивни печалби, можете да пренесете пасивната загуба назад или напред към други данъчни години, в които имате пасивни печалби за компенсиране. Ако сте участвали активно, от 2014 г. можете да приспаднете до 25 000 щ.д. пасивна загуба от непасивен доход, като например заплати от работата си.
Минимално изискване за съсобственост
Трябва да притежавате поне 10 процента от имуществото, показващо пасивна загуба, за да отговорите на теста за активно участие и да можете да приспаднете пасивните загуби от непасивни или активни доходи. Няма изключения от това правило. Ако не притежавате поне 10 процента от имота, не можете да приспадате пасивните загуби от нищо друго освен пасивна печалба, въпреки че все още е позволено да пренесете загубата назад или напред в други данъчни години.
Активно участие
В допълнение към притежаването на поне 10% от имота за отдаване под наем, за да отговарят на теста за активно участие, трябва да сте участвали активно в управлението на имота, по-специално в управленските решения. Службата за вътрешни приходи предоставя примери за активно участие като рекламни единици, събиране на наеми и извършване или уреждане на ремонти. В него обаче се пояснява, че терминът "активно участие" е по-малко строг стандарт от "материалното участие", приложим за специалистите в областта на недвижимите имоти. За да участвате активно, не е нужно да се справяте с всички аспекти на управлението. Ако одобрите нови наематели, определете условията за наемане и одобрите разходите, сте изпълнили теста.
Ограничения за висококвалифицираните доходи
Пълното приспадане на пасивна загуба от непасивен доход от 25 000 долара е достъпно само за данъкоплатците с модифициран коригиран брутен доход от 100 000 долара или по-малко (50 000 долара или по-малко, ако се подаде отделно). Той изтича над $ 100 000 и завършва изцяло за доходи с доход от $ 150,000 и повече.