Съдържание:
Финансирането на собственика става, когато собственикът на недвижим имот се съгласи да приеме плащания директно от купувача, вместо да получи покупната цена в еднократна сума от кредитна институция. Купувачът обикновено се придвижва незабавно, но не взима титла, докато не приключи всички плащания. Това споразумение е известно като договор за земя. Въпреки че законите на Южна Каролина, уреждащи договорите за земя, са подобни на законите на други държави, те съдържат отличителни черти.
Ипотеки и залози
Купувач по договора за земя придобива право на собственост върху земята, предмет на каквито и да било съществуващи ипотеки или залози върху имота. Следователно, купувачът трябва да извърши търсене на собственост в окръжната служба за поземлени документи преди подписването на договора и преди да придобие право на собственост върху имота. Ако имотът е предмет на записана ипотека или право на задържане към момента, в който продавачът прехвърли правото на собственост, купувачът поема имота, предмет на него, но има иск срещу продавача за вреди. Ако ипотеката или правото на задържане не бъдат регистрирани, то ще бъде погасено, когато собственикът премине към купувача, въпреки че ипотеката или притежателят на обезпечение все още ще има необезпечено вземане срещу продавача за неизплатената сума.
По подразбиране
Южна Каролина предлага по-малко формална защита на купувачите по договорите за земя, отколкото законите на много други държави. Тя позволява на договорите за земя да съдържат разпоредби за конфискация, които дават право на продавача да конфискува имота, без да отнема или изплаща обезщетение, ако купувачът не изпълни задълженията си по всяко време по време на плащането на вноската. Това означава, че купувачът няма собствен капитал в дома, докато не придобие право на собственост. Купувачите и продавачите са свободни да договорят по-справедливо споразумение в договора за земя.
Equitable Relief
Поради тежките последици от конфискация, купувачът, който загуби всички плащания по договора за земя, може да обжалва пред съда за справедливост за облекчение. Въпреки че не съществуват законови защити, които да помогнат на купувачите, които са загубили, случаят на Южна Каролина от Луис срещу Премиум инв. Corp. установи, че съдът в Южна Каролина има право да принуди продавача да изключи, продаде имота при съдебна продажба и да върне приходите, които надвишават дължимия от купувача дълг към купувача, като по този начин запазва собствения капитал на купувача. Съдът също така установява, че съдът може да разреши на купувача втори шанс да притежава имота, ако заплати на новия собственик сумата на неизплатения си дълг в рамките на определен период на обратно изкупуване, определен от съда. Тези средства за защита се предоставят от съдилищата само ако фактите по делото показват, че в противен случай би се получила несправедливост.
Прехвърляне на заглавие
След като купувачът завърши всички плащания, продавачът е длъжен да прехвърли правото на собственост на купувача. Повечето договори за земя изискват продавачът да предостави "продаваемо заглавие", което означава, че няма имущество или ипотеки. Ако продавачът не успее да прехвърли правото на собственост или ако прехвърли правото на собственост с дефект, като например неплатена ипотека, купувачът може да предяви иск за облекчение. Той може да поиска обезщетение от продавача, като например сумата на неплатената ипотека, или може да поиска от съда да разпореди на окръжната поземлена служба да прехвърли правото на собственост върху него.