Съдържание:
Кредит към стойност (LTV) е съотношението между размера на кредита и стойността на имота към момента на вземане на кредита. Повечето ипотеки без ипотечно застраховане изискват LTV не повече от 80% - т.е. ипотеката не може да бъде за повече от 80% от стойността на имота. В обратната ипотека, LTV не е самостоятелна функция. Това означава, че няма посочен максимум и съотношението се влияе от други фактори; в повечето случаи обаче той достига около 50 до 65%.
Как действа обратната ипотека?
А обратната ипотека е дом заем за възрастни на възраст от 62 и повече години, които не трябва да бъдат изплатени, докато кредитополучателят продължава да живее в ипотекирания дом. Интересът обикновено се натрупва на принципа, така че салдото по заема може да бъде няколко пъти по-голямо от първоначалния размер на кредита. Това е нересурсен заем, което означава, че кредитополучателят не е лично отговорен за изплащането. Вместо това, началният капитал на дома, заедно с поскъпването му за срока на кредита, са очакваният източник на средства за погасяване. Кредитополучателят плаща за ипотечна застраховка, която ще се използва за изплащане на заемодателя, ако собственият капитал на дома не е достатъчен за пълното погасяване на кредита.
Квалификация на заеми
Има само две основни квалификации за обратен ипотечен кредитополучател: възраст и собствен капитал. Минималният необходим собствен капитал обаче не е конкретна цифра, приложима за всички случаи. По-скоро това е един от няколкото взаимосвързани фактора, които влизат в определянето на максималния размер на кредита. Тези фактори са начална стойност, до максимална горна граница; възраст; лихвен процент; и вид кредит, който включва еднократна сума, месечно плащане за определен срок, месечно плащане за целия Ви живот, кредитна линия или някаква комбинация от тези опции.
формула
Формулата за определяне на максималния размер на кредита, който ще получите, според продължително проучване на Съвета на Федералния резерв, е сложна и може периодично да се изменя от Министерството на жилищното строителство и градоустройството. Тя започва с стойността на Вашия дом, до национален лимит, определен на 625 500 $ от 2011 г. Във втората стъпка, Вашата възраст и текущият лихвен процент, начислен за вида на кредита, който бихте искали, се сравняват, за да достигнат стойност между 0 и 1, се умножава по стойността на Вашия дом или максималната горна граница, което е по-малко. Получената цифра е максималният размер на кредита, за който отговаряте на условията. От тази цифра изваждате всички съществуващи дългове, които имате към къщата. Това е сумата, която можете да получите, намалена с разходите по затварянето на заема.
Онлайн калкулатор
Тъй като формулата е толкова сложна и кредитните нива се променят ежедневно, има и онлайн калкулатори за ипотека, които можете да използвате, за да определите колко пари ще имате и затова колко капитал трябва да имате, за да се класирате. Например 62-годишният собственик на жилище, с дом от 300 000 долара, който иска еднократна ипотека на обща стойност, би бил подходящ за заем от 157 000 долара при фиксиран лихвен процент от 6,4 процента, който включва и ипотечна застраховка. Ако собственикът на жилище има 50% собствен капитал в дома, това означава, че тя също дължи $ 150,000 на съществуваща ипотека. Ипотеката ще трябва да се изплати с обратната ипотека, оставяйки 7 000 долара за заплащане на разходите за затваряне. Собственикът на същата възраст, който иска същия заем и получава същия процент, няма да бъде допустим, ако има LTV над 50%. Като възрастен кредитополучател, неговата сума на заема ще се повиши и следователно ще бъде и неговата LTV. На 90-годишна възраст същият заемополучател би получил 210 000 долара, което ще доведе до около 67 процента от стойността на дългосрочните дългове.