Съдържание:
- Неплащане на застраховка срещу кредитополучателя
- Всеки плаща
- Предварително платен MIP при закриване
- Годишен MIP платен месечно
- Анулиране на MIP за по-стари кредити
Федералната жилищна администрация не отпуска заеми или ги купува като Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо това, FHA застрахова ипотеките, което означава, че FHA ще изплати загубите на банката, ако вашият кредит бъде погасен - както застрахователят на автомобил изплаща вземането ви при сблъсък. Разбира се, парите трябва да дойдат от някъде. За да финансира потенциалните си загуби, FHA иска от кредитополучателите да платят два вида премии за ипотечни застраховки: предварителна MIP, внесена в заема при затваряне и месечен MIP платен заедно с месечното плащане на ипотека.
Неплащане на застраховка срещу кредитополучателя
За разлика от конвенционалните ипотеки, FHA застрахованите заеми изискват авансово плащане от само 3,5%, за да се затвори. Това прави FHA заеми рисковано предложение. Ако цените на жилищата паднат дори леко, постъпленията от продажбата може да не са достатъчни за покриване на разходите по кредита, ако банката трябва да изключи. За да покрие загубите си, FHA събира MIP от всеки кредитополучател и ги плаща в пот с парични средства, известни като фонд за взаимно ипотечно застраховане. FHA използва фонда MMI, за да изплати загубите на заемодателя, ако погасите кредита си. Без тези средства FHA няма да може да застрахова заеми с такива ниски плащания.
Всеки плаща
MIP е задължителна за всички FHA заеми, независимо от сумата, която кредитополучателят поставя. Въпреки това, кредитополучателите с по-големи авансови плащания плащат MIP за по-кратък период от време. Така че, ако поставите по-малко от 10%, както правят повечето FHA кредитополучатели, трябва да платите MIP за целия период на заема. Ако оставите 10% или повече, плащате MIP за 11 години или до края на срока на кредита, в зависимост от това кое настъпи първо.
Предварително платен MIP при закриване
Всички кредитополучатели на FHA плащат предварително MIP или UFMIP при затваряне. Ставката е 1,75% от сумата на кредита, независимо от срока на кредита или размера на авансовото плащане. Така че, ако заемете $ 200,000, вашият предварителен MIP ще бъде $ 3,500, независимо дали имате 15- или 30-годишен заем. FHA автоматично добавя плащането към вашия баланс на заема при затваряне - не е нужно да плащате в брой. UFMIP е еднократна такса. След като я платите, няма да ви бъдат поискани отново тези пари.
Годишен MIP платен месечно
Годишният MIP е по-сложен, тъй като цените варират в зависимост от срока на ипотеката и размера на авансовото ви плащане. Също така, FHA променя годишните нива на MIP с относителна честота, така че заем, генериран през 2010 г., ще има различни ставки, отколкото заем от 2015 г. Към момента на публикуване 30-годишният заем с минимално 3,5-процентно авансово плащане има годишна такса MIP от 0,85% от сумата на кредита. Кредитополучателите с 15-годишни ипотеки имат ставки от 0,45 до 0,95%. Въпреки че се нарича годишен MIP, всъщност плащате премията в 12 равни вноски, включени в месечната ипотека.
Анулиране на MIP за по-стари кредити
Ако заемът ви е затворен преди 3 юни 2013 г., FHA автоматично анулира MIP, когато съотношението заем / стойност или LTV достигне 78 процента. Вашият LTV е сумата, която сте оставили да платите по заема си, разделен на последната известна оценка на FHA на вашия дом - това обикновено е покупната цена. Така че, ако сте взели назаем $ 200,000 за закупуване на 210 000 щатски долара, вашият LTV е 95 процента. Когато плащате заема до $ 163,000, вашият LTV падне под 78% и MIP пада. За някои 30-годишни заеми трябва да платите MIP за най-малко 60 месеца, преди FHA да отмени плащането. При заеми, затворени след 3 юни 2013 г., няма начин да се отмени MIP, освен чрез пълното изплащане на кредита.