Има ли ипотечни лихвени проценти месечно?

Лихвените проценти по стандартните ипотечни кредити не се събират месечно, тъй като лихвите по тези заеми изобщо не се събират. Стандартна такса за ипотека обикновен интерес на месечна база. Това означава, че всеки месец плащате всичко на дължимите лихви, така че няма неплатена лихва за компенсация. Това е добре за кредитополучателите, тъй като това означава, че всяко плащане ги доближава до собственото им жилище. Това каза, има един вид ипотека, която позволява за смесване - така наречените отрицателен заем за амортизация.

Как работи комбинираното

Усложнението се отнася до натрупването на лихви, натрупани по кредит и добавяйки го към баланса на кредита, за да плащате лихви. Например, да кажем, че заемате $ 100 за една година при 6% годишна лихва, месечно. Годишният процент от 6% се равнява на 0,5% на месец - 6%, разделен на 12. След първия месец ще бъдете таксувани с 50 цента лихва - 0,5% от $ 100. Това 50 цента се добавя към баланса на вашия кредит, което прави $ 100.50. Следващият месец ще бъдете таксувани с 50.25 цента лихва - 0.5% от $ 100.50. С други думи, сега се начисляват лихви върху лихвите от предходния месец. Ето как работи смесването. Балансите на кредитните карти натрупват сложна лихва, а парите, които депозирате в лихвоносни сметки, печелят сложна лихва. Стандартните ипотечни кредити обаче не са свързани.

Ипотеки и обикновени лихви

Определяне на плащането Ви

Ипотечните кредитори използват формула за амортизация, за да зададат месечното си плащане въз основа на три фактора:

• Размерът на парите, които заемате главницата.
• Дължината на срок на заема, 15 години или 30 години.
• Най- лихвен процент по заема.

Всяка месечна вноска по ипотеката ви е достатъчна, за да покриете всички останали интерес, както и част от главницата. Актът за амортизиране на лихвените проценти по заема през целия живот на кредита разделя лихвите на всеки принцип на плащане. Тъй като след всяко месечно плащане няма неплатена лихва, няма усложнения. Например, казвате, че вземате ипотека от $ 100,000 за 30 години при 6% годишна лихва, начислена на 0.5% на месец. Амортизационната формула ще ви даде месечен принцип плюс лихвено плащане $ 599.55.

Прекъсване на плащането

Когато плащате първото си плащане, дължите пълната сума от $ 100,000, така че ще ви бъде начислена лихва от $ 500 или 0,5% от $ 100,000. Останалата част от първото ви плащане - $ 99.55 - е насочена към намаляване на главницата ви. Балансът на заема ви пада до 99,900.45 долара. Отново нямате неплатена лихва, така че няма компромиси.

Второто Ви плащане ще включва 0,5% лихва на 99 900,45 $, което е 499,50 $. Останалата част от месечното Ви плащане - 100.05 - отива за намаляване на главницата. С всяко следващо плащане, сумата на лихвата, която плащате, намалява, докато сумата на главницата, която погасявате, се покачва. Това продължава до последното плащане, което ще се състои само от 2,98 долара лихва и 596,57 долара от главницата.

Едно изключение

Единственият вид ипотека, която бих могъл включва смесване е този, който позволява отрицателна амортизация. Това е нестандартна или "екзотична" ипотека, в която кредиторът позволява, но не ви изисква плащат по-малко от начислената лихва всеки месец за първата година или две от заема. В такива случаи неплатената част от лихвата се връща обратно в баланса на кредита, като резултатът е сложна лихва.

Как работят отрицателните ипотеки

Да кажем, че имате 30-годишен, $ 100,000, 6% заем като този, описан по-рано, но вашият кредитор казва, че можете да направите минимално плащане от само $ 400 на месец. При първото си плащане дължите $ 500 лихви. Ако направите минималното плащане, ще има $ 100 в неплатени лихви, което ще доведе до увеличаване на салдото до $ 100,100. Следващият месец дължите $ 500.50 в интерес. Отново плащате 400 долара, а останалите $ 100,50 - върху баланса ви и така нататък. При отрицателен заем за амортизация лихвени проценти месечно.

В някакъв момент ипотеката на "neg-am" се превръща в напълно амортизиращ заем, което означава, че плащанията ви се възстановяват, така че те да покриват както главницата, така и лихвите, точно като обикновена ипотека. Ако заемът в примера се преобразува в пълна амортизация след една година, балансът ви ще бъде около $ 101,128. През останалите 29 години от заема плащането ще бъде около 614 долара. Ако конверсията дойде след две години, салдото ви ще бъде $ 102,431 и плащането Ви ще бъде около 630 щ.д.

Платежен шок

Когато neg-am ипотеки се превръщат в пълна амортизация, месечното плащане обикновено се увеличава значително.В примера увеличението е над 50%. Част от това се дължи на ефекта от сложните лихви, но най-големият фактор в увеличението е просто, че предишното плащане е било изкуствено ниско - дори не достатъчно, за да покрие лихвата. Ипотечните специалисти се позовават на това внезапно увеличение шок за плащанеи може да предизвика дефолт, ако кредитополучателите нямат парите. Колкото по-дълъг е периодът на негативните плащания в началото на заема, и колкото по-голям е дефицитът между първоначалното месечно плащане и напълно амортизираната сума на плащането, толкова по-голям ще бъде шокът.