Съдържание:
- Предотвратяване на дезинформация
- Отваряне на неоторизирани действия
- Изисквания към писмото
- Писма срещу Удостоверения за сдружения на собственици
Вероятно се нуждаете от писмо за естоппел, когато купувате или продавате жилищна единица или къща, която е обект на сдружение на собствениците на жилища, известна като Асоциация на собствениците. Купувачът и ипотечен заемодател искат да знаят дали продавачът дължи остатъчни средства на HOA, така че разходите могат да бъдат платени при затваряне. Продавачът иска да знае точната сума, която ще дължи при затваряне, когато продава или изплаща ипотека. Писмата на препратките са задължителни изявления, които пречат на Асоциацията на собствениците да оттеглят по-късно факти или да посочват обратна информация.
Предотвратяване на дезинформация
Сдруженията на собственици могат да увеличават таксите, да налагат специални оценки и да държат собствениците на жилища отговорни за неплатените вноски. Купувач, който обмисля дом в рамките на сдружението, има право на такава информация, тъй като може да повлияе на желанието или достъпността на дома. Купувачите, продавачите и ипотечните кредитори могат да поискат писма или удостоверения за естоппел от HOA преди закриването им. Сдруженията на сдружения могат да налагат такса за издаване на писмото. Размерът на таксата зависи от държавните закони, които регулират сдруженията на собственици и отделните асоциации. Кой заплаща таксата за писмо за естоппел зависи от преговорите на купувача и продавача.
Отваряне на неоторизирани действия
Писмата за отстъпки от страна на HOA също разкриват, когато собствениците на жилища са нарушили правилата на асоциацията, известни като пактове, условия и ограничения - CC & Rs - и подзаконови нормативни актове. Ограниченията на HOA често ограничават строителството и промените в жилищни единици или единични фамилни къщи. Нарушенията и санкциите за неразрешени подобрения на даден имот се появяват в писмото за естоп. Купувачът и ипотечният кредитор на купувача могат да разгледат по-нататък въпроса, да разберат дали е решен и дали са платени глоби, и да гарантират, че домът отговаря на указанията на HOA преди затварянето.
Изисквания към писмото
Не съществува шаблонен шаблон за писма за естоп. Предоставената информация в писмото варира в зависимост от държавата и сдруженията на потребители, като някои асоциации изискват по-подробна информация в писмото, отколкото други. Във Флорида, например, писмото трябва да съдържа минимум подпис на служител или упълномощен представител на HOA, сумите за оценка и всички пари, дължими на HOA. Езикът в калифорнийския писмен отпечатък варира в широки граници, според Davis-Stirling.com, юридически ресурсен сайт за Калифорнийските Сдружения. Писмата за печат могат да включват точен лимит за такси за писма, като например $ 250, или просто да посочите, че таксата не трябва да надвишава "разумната цена" на асоциацията.
Писма срещу Удостоверения за сдружения на собственици
Ипотечен заемодател на купувача може да изиска собствена версия на писмото, което може да доведе до повече информация, отколкото писмото на асоциацията. За да защитят собствените си финансови интереси, кредиторите могат да поискат удостоверение за сдружение на собственици, което включва подробности, като например размера на резервите на собствениците, процентите на просрочените плащания на собствениците, процентът на онези, които не са заети в собствеността, и всички висящи или неудовлетворени решения срещу сдруженията на собственици. Тази информация помага на заемодателя да определи дали ТСЖ е фискален.