Как да изчислим ипотечния интерес

Ако заемете 200 000 долара при лихвен процент от 6 процента годишно, това е 12 000 долара годишно в интерес. Ако заемът трае 30 години, това е 360 000 долара лихва. Въпреки това, има по-сложен, но благоприятен начин за изчисляване на размера на лихвата, която плащате за ипотека. Той отчита факта, че всеки път, когато правите плащане, сумата на кредита ви намалява и тя ви начислява лихва само върху парите, които все още имате, за да ги върнете.

Общият лихвен процент по ипотека често е по-голям от размера на заема. Кредита: AlexRaths / iStock / Getty Images

Брой плащания и лихвен процент

Когато изчислявате лихвите по ипотечните кредити, първото въвеждане в изчислението е дължината на ипотеката ви или брой плащания ще направиш по заема. Например, 30-годишната ипотека обикновено изисква едно плащане на месец за 30 години или 360 плащания. Следващият вход в изчислението е лихвеният процент. Повечето кредитори цитират лихвите за лихви като годишен процент. Когато правите месечни плащания, трябва да конвертирате годишния лихвен процент до месечна лихва например, ако годишният лихвен процент е 6%, месечната ставка е половината от 1%, или 0,005.

Размер на месечното плащане

Докато месечните ви плащания по ипотека обикновено остават същите, сумата на лихвата, която плащате всеки месец, е различна. Това прави изчисляването на месечната Ви сума доста сложно. За да изчислите месечното плащане, включително лихвата, използвайте формулата А = P{R(1 + R)^п / (1 + R)^п - 1}, където А е месечното плащане, P е размерът на заема, R е месечният лихвен процент и п е броят на плащанията. За заем от 200 000 долара при 6% лихва над 30 години, P е 200 000, R е 0.005, и п е 360:

А = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Месечно главница и лихва

С типичен ипотека, сумата на лихвата, която плащате всеки месец, намалява с всяко плащане, защото кредиторът начислява лихва само върху непогасената главница по кредита. Например, първото ви плащане по кредита включва лихва върху пълния размер на заема, или 0.005 пъти $200,000, кое е $1,000, Ако месечното Ви плащане е $1,199.10, тогава $1,000 отива към интерес и $199.10 към принципала. Това води до баланса на заема $199,800.90, сумата, на която ще плащате лихва при следващото плащане. Общият интерес за 30 години е $231,676.38.

График на амортизацията и общо лихва

В допълнение към лихвите по заем, много кредитори заплащат такси, които обикновено се наричат разходи за затваряне върху ипотека. Въпреки това, таксите и лихвените проценти се различават при кредиторите и може да се окаже сложно да се сравнят офертите с различни лихвени проценти и различни разходи за затваряне. За да се опрости този процес, много кредитори добавят разходите за затваряне до размера на кредита и ви предоставят годишен процент на заема, който можете да използвате, за да изберете най-добрата оферта за заем. Например, BankRate.com оценява разходите по приключването на примера на заема в размер на $ 4 800, което води до APR от 6.223 процента.

Регулируема процентна ипотека

С ипотека с регулируема ставка лихвеният процент подлежи на промяна всеки път. За изчисляване на лихвите по ипотеките, да разглежда всеки период на заема с постоянен лихвен процент като отделен заем, след това сумата на лихвените плащания за всеки период. Например, ако лихвеният процент е 4% за пет години и след това се покачи до 5%, изчислете лихвата от 4% въз основа на петгодишен заем, след това изчислете лихвата от 5% на 25-годишен заем за остатъка по главницата към края на първия петгодишен период.