Ако продам къщата си, ще се облагам с данък, ако съм живял в имота за по-малко от две години?

Няколко данъчни закони благоприятстват собствениците на жилища. Една от тях, може би най-щедрата, е освобождаване от облагане на печалбата от продажбата на основното ви жилище. Правилата, свързани с това освобождаване, изискват минимални стандарти за пребиваване, които се фокусират върху двугодишен период. Ако не отговаряте на изискването за пребиваване, трябва да платите данък върху печалбата, генерирана от продажбата на вашия дом.

"За продажба" пред mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Правило за освобождаване от продажба на жилища

Вие сте освободени от 250 000 долара печалба - 500 000 щатски долара за семейни двойки - за основното ви пребиваване, при условие че сте живели и притежавали къщата поне две от петте години преди продажбата. Интересното е, че двете години не трябва да са били последователни, а не едновременно със собствеността. Например, бихте могли да наемете къщата като наемател за една година, да се преместите за две години, след това да купите къщата и да живеете там поне една от двете години, в които сте притежавали дома, преди да го продадете. Можете да използвате това изключение безброй пъти, но не по-често от веднъж на всеки две години.

Данъчна печалба

Само защото сте продали къщата си за повече, отколкото сте я купили, не означава непременно, че имате печалба, наречена облагаема печалба в условията на IRS. Когато купувате имот, разходите, които поемате от продажбата, като например разходите за кредит, се добавят към цената на имота и се превръщат в т.нар. Ако направите капиталови подобрения на имота, като ремоделиране на кухнята, довършване на тавана и добавяне на баня, тези разходи се добавят към вашата база, след което се нарича "коригирана основа". Когато продавате имота, понасяте повече разходи, като например комисионни за продажби. Тези разходи, заедно с коригираната Ви база, се изваждат от продажната цена, за да достигнат данъчната Ви печалба. Именно тази цифра подлежи на облагане. Ако отговаряте на изискванията за пребиваване за освобождаване, първата печалба от $ 250 000 или $ 500 000 се освобождава от данъчно облагане. Ако не отговаряте на изискванията за пребиваване, цялата печалба подлежи на облагане.

Колко ще струва?

Ако отговаряте на изискванията за освобождаване, печалбата над лимита за освобождаване се облага като дългосрочни капиталови печалби. Дългосрочният лихвен процент на капиталови печалби обикновено е 15%, но може да бъде нисък до нула при малки печалби. Това е и ставката, която се прилага за цялата печалба за вашето пребиваване, ако притежавате повече от една година, но за която не сте изпълнили изискванията за пребиваване. Ако притежавате дома си за по-малко от една година, печалбата се облага като краткосрочна капиталова печалба. Данъчната ставка е същата като ставката, която плащате на редовния си доход през същата данъчна година, която ще бъде между нула и 35 процента.

Платете на печалбата, но не можете да изпишете загубата

За съжаление, съгласно правилата на IRS, ако продавате основното си пребиваване на загуба, не можете да отписвате или да изваждате тази загуба от други капиталови печалби или доходи. Когато продавате на загуба една от трите обстоятелства ще се прилага: Първата е къса продажба, в която вашият кредитор се съгласява да приеме по-малко от това, което се дължи. Във втория сценарий плащате на заемодателя в брой какъвто и да е дефицит между продажната цена и ипотеката. При третия сценарий приходите напълно изплащат на заемодателя, но все още показвате загуба при продажбата - защото купихте къщата с голямо първоначално плащане, изплащате кредита или плащате за капитални подобрения, докато сте собственик на къщата.