Съдържание:
- Процес на възбрана
- Участие на наемателя в съдебно дело
- Защита на наемателите при възбрана
- Изселване след налагане на възбрана
Ако единствената ви връзка с щата Индиана е да гледате футбол на Notre Dame или да си спомняте усмихнатия 6-годишен Рон Хауърд, който пее хваленията на Гари, Индиана, в "The Music Man", може да не сте наясно, че Индиана е претърпяла Според най-високите нива на възбрана в нацията в началото на кризата с възбрана през 2006 г., според проучване от 2007 г., „Моят стар дом в Индиана: проучване на покачващите се цени на възбрана“ от Университета на Южна Индиана. Процесът на затваряне и свързаните с тях права на наематели в държавата Hoosier са посочени в федералното и държавното законодателство.
Процес на възбрана
Възбрана в Съединените щати е или съдебна (в съда) или безсъдебна (административна). В Индиана възбраните са съдебни. От 2011 г. изключването на кредиторите е трябвало да изпратят известие до просрочените кредитополучатели най-малко 30 дни преди подаване на искова молба в съда. Те инициират действието на възбрана чрез подаване на съдебно дело и записване на това, което е известно като "lis pendens" или известие за висящо съдебно дело. Посочените страни имат право да поискат конференция за уреждане на спора, за да се търси алтернатива на изключването, като например изменение на заема. В крайна сметка съдът издава съдебно решение за или срещу възбрана и, ако първото, разпорежда продажбата на имота.
Участие на наемателя в съдебно дело
Възбрани кредиторите в Индиана могат да включват както собственика на имота, така и наемателите в затварянето, защото договорът за наем е всъщност интерес към имота. Целта на заемодателя, включително наемател в действието, е да преустанови правата на наемателя, свързани с имота, т.е. да прекрати лизинговия договор. Въпреки това, повечето кредитори файл само срещу кредитополучателя, особено след 2009 федерален закон, забраняващ кредиторите от прекратяване на лизинг след възбрана влезе в сила.
Защита на наемателите при възбрана
Федералният Защита Наематели на Закона за възбрана от 2009 г. изисква кредиторите и купувачите на възбрана да признаят съществуващи жилищни лизинги след налагане на възбрана. Единственото изключение от това изискване е, когато собственост на възбрана е закупена от лице, което възнамерява да заеме самото звено за наемане. При прекратяване на договор за наем или за наематели без лизинг, изключването на кредиторите и всички други нови собственици, включително тези, които възнамеряват да заемат единицата, трябва да предоставят наемателите с известие 90 дни преди започване на дело за извеждане.
Изселване след налагане на възбрана
А изключване кредитор или друг възбрана купувач има право в Индиана да прекрати наемане след възбрана без основателна причина - това е, без лизингови причини, като например неплащане на наем. След 90-дневното предизвестие, изисквано от федералния закон, собственикът преследва изгонване в Индиана, като завежда дело в съда, наречено незаконно задържане. Наемателят получава изслушване. Ако бъде одобрено, изгонването се извършва от окръжния шериф, който първо заема имота и след това насилствено отстранява останалите обитатели.