Колко данъци плащате, когато обърнете къща?

Вместо да притежават недвижими имоти за отдаване под наем или дългосрочна капиталова печалба, някои инвеститори в недвижими имоти купуват собственост, поправят го и след това бързо я продават за печалба. Практиката, известна като обръщане, може да бъде изгодно начинание както за инвеститора, така и за данъчния човек. В повечето случаи Службата за вътрешни приходи ще изисква солидна част от всяка печалба, която правите при продажба на къща.

Серийните плавници плащат данък при пълния размер на данъка върху доходите. Кредит: Purestock / Purestock / Getty Images

Без данъчно освобождаване за инвеститорите

Малко хора плащат данък върху печалбата, която правят, когато продават жилище. Това е така, защото IRS позволява на данъкоплатците да запазят първите $ 250,000 печалба без данък, или $ 500,000 за семейните двойки, които подават заедно. Въпреки това, освобождаването се прилага само когато продавате основното си местопребиваване. Ако продавате имот, в който никога не сте живели или не сте живели в продължение на поне две от петте години, непосредствено предшестващи продажбата, трябва да декларирате печалбата от данъчната си декларация.

По-голяма печалба означава повече данък

Вашата печалба е доларовата разлика между парите, които харчите за имота, и сумата, за която я продавате. Да предположим например, че купувате къща за $ 150,000 и харчите $ 50,000 за нова кухня, боя и други подобрения, за да направите дома по-привлекателен. Ако продадете дома си за $ 230,000, вашата данъчна печалба е $ 30,000. Като инвеститор плащате данък върху пълната сума на капиталовата печалба. Можете да приспаднете всичките си разходи, като например данък собственост, комисионни за недвижими имоти и други такси, за да намалите печалбата си.

Двойна данъчна отговорност

Колко данък плащате зависи от това колко време държите на актива. Данъчният човек възнаграждава инвеститорите, които запазват инвестиционните си имоти за повече от една година, като прилагат по-ниска дългосрочна капиталова печалба. Това може да бъде между нула и 15 процента, в зависимост от вашите индивидуални обстоятелства. Ако купувате и продавате жилището в рамките на една година, печалбата ви се облага с обичайната ставка на данъка върху дохода. Към момента на публикуване този процент може да достигне 39,6%.

Когато превключвате става бизнес

IRS има правомощието да класифицира серийното обръщане - завършване на обратната връзка или няколко сделки за покупка за кратко време - като бизнес, а не като инвестиционна стратегия. Ако това се случи, цялата печалба се счита за активен доход, независимо от това колко дълго притежавате имота. Печалбата се облага с обичайната ставка на данъка върху дохода и може да бъдете облагаеми с данък върху заплатите и самонаемане по преобладаващия процент. Няма твърдо и бързо правило за определяне на преломна точка от инвестиционната дейност към бизнес дейността. IRS разглежда всеки въпрос за всеки отделен случай.