Съдържание:
- Свобода на договаряне на условията за плащане
- Купувачът получава незабавно притежание, но не и заглавието
- Какво се случва, ако купувачът не може да плати
- Законът SAFE
Договорът за земя е вид финансиране на продавача.Тя работи малко като ипотека, но вместо банка, която предоставя финансиране, продавачът финансира продажбата на недвижими имоти в периодични вноски. Обикновено на купувача се разрешава да се премести в имота веднага след подписването на договора, но той не получава право на собственост до приключване на плащанията. Индиана е променила традиционното земеделско договорно право, за да я направи по-справедлива към купувача.
Свобода на договаряне на условията за плащане
Купувачът може да търси финансиране от продавача, ако не е в състояние да получи кредит или не може да си позволи авансово плащане. Вместо да загуби купувача, продавачът може да се съгласи да го продаде по договор. Условията за плащане по договора за земя обикновено са по-гъвкави, отколкото при финансиране от трета страна, въпреки че не се изисква. Много продавачи ще се съгласят да се откажат от авансово плащане, например в замяна на по-висока покупна цена. Страните имат широка свобода да преговарят за условията на закона за контакт с Индиана.
Купувачът получава незабавно притежание, но не и заглавието
Купувачът обикновено има право на притежание на имота веднага щом подпише договора, веднага след като подаде първоначална вноска или веднага след като плати първата периодична вноска. След това продавачът няма повече право да влиза в имота, отколкото наемодателят трябва да влезе под наем. Въпреки това, правото на собственост върху имота остава с продавача, докато купувачът извърши последното насрочено плащане. Продавачът също притежава физически притежание на нотариалния акт. Това пречи на купувача да се опита да продаде или финансира предприятие, което все още не притежава напълно. Когато купувачът извърши последното плащане, продавачът е длъжен да помогне на купувача в прехвърлянето на собствеността.
Какво се случва, ако купувачът не може да плати
Най-големият недостатък на договорите за земя е това, което се случва, ако купувачът не може да плати. По-рано купувачът, който не изпълни задължението си, ще загуби цялата си инвестиция, а продавачът можеше да конфискува имота, без да премине през процедури за възбрана. Така че, дори купувачът да е платил 99 плащания и да е пропуснал само един, той може да загуби всичко. Индиана е реформирала законите си, за да коригира ситуацията, в която купувачът не изпълнява задълженията си, след като приключи много плащания. Ако собственият капитал на купувача в имота по време на неизпълнение е "значителен", както е дефиниран от закона, продавачът трябва да започне официални процедури за възбрана в съда, вместо просто да си върне имота. Купувачът има право на обезщетение за натрупания капитал, преди продавачът да може да се възползва от имота.
Законът SAFE
Законът за сигурно и справедливо прилагане на закона за лицензиране на ипотеки от 2008 г. ("SAFE act") изисква от държавите да приемат законодателство, което изисква лицензиране на инициатори на заем за недвижими имоти. Законът за безопасност SAFE на Индиана влезе в сила през юни 2010 г. Той изисква страните, които предоставят финансиране за закупуване на недвижими имоти, включително продавачи по договори за земя, да бъдат лицензирани. Процесът на лицензиране е скъп и отнема много време. Не е необходимо да получавате лиценз, обаче, ако продавате жилище, в което преди сте живели, продавате собственост на непосредствен роднина или продавате търговски сгради.